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Jun 15, 2026
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Vendita di terreni agricoli: cosa minaccia il proprietario di violare i diritti dell'affittuario
I proprietari di terreni agricoli devono tenere conto di una procedura speciale per l'alienazione di tali terreni. La legislazione ucraina prevede il diritto preferenziale di alcuni individui all'acquisto di un terreno, in particolare dell'affittuario. Lo ha riferito il Fondo fondiario dell'Ucraina, come scrive agronews.ua.Secondo l'articolo 130-1 del Codice fondiario dell'Ucraina, il diritto preferenziale per l'acquisto di un terreno agricolo appartiene a:in primo luogo, chi possiede uno speciale permesso di utilizzo del sottosuolo (in alcuni casi previsti dalla legge);in secondo luogo, l'affittuario del terreno.L'affittuario può esercitare il suo diritto di preferenza in assenza del soggetto del diritto di preferenza di prima priorità o dopo il rifiuto ufficiale di tale diritto.La terza parte dell'articolo 130-1 del Codice fondiario dell'Ucraina stabilisce una procedura chiara per la notifica della vendita all'inquilino.Entro e non oltre due mesi prima della conclusione del contratto di compravendita, il proprietario terriero è tenuto a registrare l'intenzione di vendere il terreno nel registro statale dei diritti di proprietà sui beni immobili.A tal fine viene presentata una domanda al notaio insieme ad un progetto di contratto di compravendita. Dopo aver registrato l'intenzione, il notaio informa l'interessato del diritto di preferenza entro tre giorni lavorativi mediante:invio di una lettera di valore con descrizione allegata e avviso di consegna;o consegna personale con una firma.La legge specifica inoltre che l'affittuario si considera debitamente avvisato anche nel caso in cui rifiuti di ricevere la notifica o di restituire la posta per scadenza del periodo di giacenza.La registrazione statale dei diritti di proprietà su un terreno viene effettuata solo se sono soddisfatti i requisiti di legge relativi all'esercizio del diritto preferenziale.Se durante la procedura di registrazione si riscontra che:l'intenzione di vendere non è stata registrata secondo le modalità prescritte;l'inquilino non è stato adeguatamente informato;è scaduto il termine per esercitare il diritto di preferenza previsto dalla legge;non ci sono documenti che confermino il rifiuto del soggetto di esercitare il proprio diritto, l'ufficiale del registro o il notaio non avrà motivi legali per effettuare la registrazione statale del trasferimento dei diritti di proprietà.Queste restrizioni mirano a proteggere i diritti legittimi dell'affittuario e a prevenire l'alienazione illegale dei terreni agricoli.La quarta parte dell'articolo 130-1 del Codice fondiario dell'Ucraina prevede che in caso di vendita di un terreno in violazione del diritto preferenziale, il soggetto di tale diritto può rivolgersi al tribunale con la richiesta di trasferire a lui i diritti e gli obblighi.Pertanto, anche dopo la conclusione del contratto di compravendita e la registrazione dei diritti di proprietà, il nuovo proprietario può perdere il diritto acquisito con una decisione del tribunale.La procedura per notificare all'inquilino l'intenzione di vendere un terreno non è una formalità, ma un requisito obbligatorio della legge. Il rispetto della procedura di registrazione dell'intenzione di vendere, la corretta notifica dell'oggetto del diritto di preferenza e la conferma documentale di tutte le fasi della procedura sono condizioni necessarie per l'ulteriore registrazione statale del trasferimento dei diritti di proprietà.Il mancato rispetto di tali obblighi comporta il rischio del rifiuto di compiere azioni di registrazione e della conseguente impugnazione del negozio giuridico in tribunale.
