Le transizioni sono difficili. Non importa cosa comporta la transizione, la natura del passaggio da una cosa all'altra è complicata. I terreni agricoli potrebbero essere tra i più difficili, afferma Steve Bohr di Farm Financial Strategies a Lisbona, Iowa.
Le transizioni sono difficili. Non importa cosa comporta la transizione, la natura del passaggio da una cosa all'altra è complicata. I terreni agricoli potrebbero essere tra i più difficili, afferma Steve Bohr di Farm Financial Strategies a Lisbona, Iowa.
"Gli agricoltori spesso credono che ciò che li differenzia sia la loro capacità di possedere la terra", spiega Bohr. "E per Dio, non glielo porterai via. Molte volte, la proprietà della terra non viene trasferita fino alla morte, e mi va bene. Ma dobbiamo approfondire e capire come ciò la terra passerà da una generazione a quella successiva."
Nel corso degli anni, ha scoperto che ci sono tre aree fondamentali di preoccupazione in un piano di transizione immobiliare e agricola che ogni famiglia dovrebbe affrontare in modo indipendente: costi amministrativi, protezione dei creditori e piani di transizione per terreni e beni operativi.
Condivide cinque opzioni da considerare per la transizione dei beni fondiari.
1. Dai la terra all'agricoltore.
La prima opzione è quella di trasferire la terra a coloro che la coltivano o che hanno affinità con il possederla, dice Bohr. Ogni generazione non può permettersi di fare un passo indietro in termini di equità e aspettarsi di competere nel mercato odierno.
"Il problema evidente è: come possiamo essere onesti nei confronti di coloro che non sono interessati all'agricoltura? Ogni famiglia è diversa", afferma.
Se la tua famiglia prevede di coltivare gli stessi (o più) acri con una base di terra divisa tra fratelli, ogni generazione si troverà in una posizione più debole per completare l’attività. Quante volte la tua famiglia dovrà pagare per la stessa terra? Quale generazione alla fine lo perderà senza alcuna colpa (a parte la scelta di portare avanti l'eredità)?
2. Dividere equamente la terra.
Una proprietà indivisa di beni immobili può causare grandi preoccupazioni ai proprietari del terreno che vogliono coltivarlo o che vogliono continuare a possederlo, spiega. C'è una maggiore possibilità di pace se si divide la terra, ma anche una maggiore possibilità che questa si allontani dalla famiglia.
"Molte persone credono che questa sia la risposta", dice Bohr. "Non ci credo, perché il problema con la divisione della terra è che è una ricetta per allontanare la terra da noi. Che si tratti di divorzio, bancarotta o cattiva pianificazione."
Ad un certo punto, quante più persone sono coinvolte e maggiore è l'indipendenza che queste persone hanno, tanto più la terra ti sfuggirà. In caso contrario, dovrà essere nuovamente suddiviso alla generazione successiva. Quando si divide un'azienda agricola in due generazioni, i nipoti non hanno abbastanza per poter coltivare.
"Ci stiamo dividendo direttamente dal libro delle mappe", dice Bohr.
3. Atto di proprietà in un fondo fiduciario di famiglia.
Lasciare la terra in affidamento dopo la morte può essere un'opzione saggia per le famiglie che non possono permettersi di affidare la terra a un erede e che non vogliono dividere la propria terra. Ci sono valide ragioni per lasciare la terra in amministrazione fiduciaria, anche se uno o più figli hanno problemi coniugali, finanziari o di dipendenza o se uno o più figli sono ricchi in modo indipendente.
Spesso, lasciare la terra in affidamento dà un falso senso di sicurezza che potrebbe rimandare il problema al futuro.
"Quando lo affidiamo alla fiducia, ci troviamo di fronte a grossi problemi. Ogni volta che quella terra esce dalla fiducia, può essere molto inflessibile", dice Bohr.
4. Creare un'entità fondiaria familiare.
Un'entità fondiaria come una società a responsabilità limitata (LLC) o una società a responsabilità limitata familiare (FLP) è diventata popolare per una famiglia in cui le prime tre opzioni non si adattano.
"Lo chiamo piano boomerang perché le regole dell'accordo operativo dell'entità riportano sempre la terra alla famiglia", dice.
Tali entità avranno delle regole e, all'interno delle entità, tali regole parleranno di opzioni di locazione e opzioni di acquisto a prezzi e condizioni familiari, qualunque cosa assomigli. La stragrande maggioranza di essi sono per uso speciale pagati nell'arco di un contratto di 30 -anno in modo da poter garantire opportunità e convenienza ai membri della famiglia.
5. Sviluppare un piano ibrido.
Non esiste un piano adatto a tutte le famiglie. Ecco perché una combinazione di più opzioni a volte funziona meglio per la maggior parte delle famiglie. Un piano ibrido offre a tutti un’opportunità.
"In questo momento, nella pianificazione della successione, penso che dobbiamo dare un'enorme quantità di comprensione a ciò che sarà o meno al flusso di cassa", dice Bohr. "Quali sono le implicazioni fiscali? Quali sono i tempi della transizione? E daremo un'opportunità adeguata a coloro che saranno la prossima generazione nelle nostre comunità, pagando le tasse, andando in chiesa, andando a scuola?"
